Wissenswertes

Hier finden Sie Informationen zu folgenden Themen:

Hoheitliche Vermessung • Ingenieurvermessung • Beratung (allgemein)

Grundstück • Flurstück • Grundbuch und Kataster • Grundstücksteilung • Teilungsgenehmigung • Teilungsvermessung • Grundstücksvereinigung • Flurstücksverschmelzung

Bauvorhaben

Bauantrag • Lageplan • Baubeginn: Absteckungsarbeiten • Bauphase: Sockelabnahme • Nach Fertigstellung: sog. Katastergebäudeeinmessung • Geländeaufnahme • Öffentlich-rechtliche Sicherungen: Baulasten • Abmarkung • Wohnungs- und Teileigentum

Allgemeines

Datenschutz • Kosten • Aufsichtsbehörde

 

Hoheitliche Vermessung

Einige Tätigkeiten im Bereich der Landvermessung dürfen nur von Behörden bzw. von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur:innen (ÖbVIs) ausgeführt werden. Diese Arbeiten bilden die hoheitliche Vermessung. Die Exklusivität entsteht, da die hoheitliche Vermessung Tätigkeiten umfasst, die für das Liegenschaftskataster relevant sind und dieses auf dem neuesten Stand halten sollen (sog. Fortführungsvermessungen). Außerdem sind auf der Grundlage anderer Gesetze Beurkundungen über den Sachverhalt an Grund und Boden erforderlich, wie bspw. der amtliche Lageplan zum Bauantrag.

Die Produkte der hoheitlichen Vermessung haben somit einen administrativen Wert.

Liste der hoheitlichen Vermessungstätigkeiten:

  • Grundstücksteilung / Flurstückszerlegung
  • Grenzvermessung: Untersuchung der rechtmäßigen Grenze; das Ergebnis wird in einer Niederschrift (Grenzniederschrift) den beteiligten Grenznachbar:innen mitgeteilt; nach Abschluss wird der Vorgang in das Liegenschaftskataster eingereicht.
  • Gebäudeeinmessung: nach der Fertigstellung eines Neubaus muss eine Vermessung durchgeführt werden, um das Gebäude im Liegenschaftskataster dokumentieren zu können.
  • Amtliche Grenzanzeige: auf der Grundlage des Liegenschaftskatasters werden Grenzzeichen im beauftragten Umfang untersucht; das Ergebnis wird dem:der Auftraggeber:in in einer Skizze mitgeteilt.
  • Amtlicher Lageplan zum Bauantrag

 

Ingenieurvermessung

Bei der Ingenieurvermessung liegt der Fokus auf der Planung, Begleitung und Überprüfung von Bauvorhaben. Außerdem fallen Tätigkeiten wie die Überwachung von Setzungen in diesen Bereich. Die Produkte der Ingenieurvermessung sind daher, im Gegensatz zur hoheitlichen Vermessung, praktisch orientiert.

Liste der Ingeniervermessungstätigkeiten:

  • Topographische Geländeaufnahmen oder Aufnahme technischer Anlagen zur Anfertigung von Bestandsplänen
  • Leitungsdokumentationen für öffentliche oder private Leitungsbetreiber
  • Bauabsteckungen: für den Erdaushub, sog. Grobabsteckung, oder zum Beginn der Maurerarbeiten, sog. Feinabsteckung.

 

Beratung (allgemein)

Trotz der zahlreichen Vorschriften und Regulierung rund um das Thema Grundeigentum und Bauen, ist es wichtig und häufig unablässig, eine individuell passende Lösung für Ihre Fragestellung zu finden. Hierbei helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer allgemeinen Beratung, frei nach dem Motto: „Es gibt nur Maßanzüge“.

Bei allen Maßnahmen sind meistens die drei geometrischen Dimensionen (Lage und Höhe) eines Bauwerks im Fokus der Bauherrschaft. Wichtig ist aber auch die Abstimmung über den Umfang (Parameter: Geld) und die Terminierung (Parameter: Zeit) weiterer Regelungen. So sollen letztendlich bei einer Maßnahme fünf Parameter Beachtung finden: Lage, Höhe, Zeit und Geld (x, y, z, t, €).

 

Grundstück

Für den Begriff des „Grundstücks“ gibt es keine einheitliche juristische Definition. Grundsätzlich beschreibt das Wort jedoch eine Besitzeinheit, die aus einem („einfaches Grundstück“) oder mehreren („zusammengesetztes Grundstück“) Flurstücken bestehen kann. Laut § 94 BGB gehören „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen“ zu dieser Besitzeinheit. Mit Bezug auf das Grundbuch wird ein Grundstück als ein unter einer laufenden Nummer im Grundbuch als Grundstück geführter, definierter Teil der Erdoberfläche verstanden.

 

Flurstück

Das Flurstück ist im Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (§ 11 Abs. 2 VermKatG NRW) als „ein begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer besonderen Bezeichnung geführt wird“, definiert.

Flurstücke stellen die kleinste im Liegenschaftskataster geführte Einheit dar. Um sicherzustellen, dass das Liegenschaftskataster immer die aktuellen Gegebenheiten abbildet, müssen jegliche Änderungen, also Neubildungen sowie Verschmelzungen von Flurstücken, amtlich erfasst werden.

 

Grundbuch und Kataster

Das einem Bauvorhaben zugrunde liegende Grundstück wird an zwei wichtigen Stellen geführt: im Grundbuch sowie im Liegenschaftskataster.

Das Grundbuch führt Grundstücke und die ihnen zugeschriebenen Eigenschaften in drei Abteilungen. Hier sind der Name des Eigentümers (Abteilung I), Dienstbarkeiten und Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers (Abteilung II) sowie Rentenschuld, Hypotheken und Grundschuld (Abteilung III) vermerkt.

Zur Verortung des Grundstücks nimmt das Grundbuch auf die Angaben des Liegenschaftskatasters Bezug. Das Kataster ist ein flächendeckendes Register, in dem für alle Flurstücke die jeweilige Nutzungsart und Bebauung festgehalten sind. Die Flurstücke sind traditionell geordnet nach Gemarkungen, Fluren und Flurstücksnummern.

Im Rahmen von liegenschaftsbezogenen Prozessen (z.B. Planungen) entsteht gelegentlich die Notwendigkeit bzw. besteht grundsätzlich die Möglichkeit, Grundstücke zu teilen und zu vereinigen sowie Flurstücke zu zerlegen und zu verschmelzen. Wir verfolgen hierbei den Ansatz, Grundbesitz so einfach wie möglich und so differenziert wie nötig zu führen.

Ein geeignetes Vorgehen besprechen wir gerne mit Ihnen.

 

Grundstücksteilung

Die Teilung eines Grundstücks ist die Zerlegung des Flurstücks, das das Grundstück bildet, und die anschließende Buchung der neuen Flurstücke im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes unter neuen laufenden Nummern.

Will man beispielsweise einen Grundstücksteil verkaufen, müssen eine Flurstückszerlegung und Grundbuchteilung vorgenommen werden, um das gewünschte neue Grundstück zu bilden.

 

Teilungsgenehmigung

Für einige Grundstücksteilungen muss zuvor eine Teilungsgenehmigung eingeholt werden. Diese wird immer dann benötigt, wenn das Grundstück bebaut ist. Eine Ausnahme bilden hierbei Fälle, in denen „der Bund, das Land, eine Gemeine oder ein Gemeindeverband als Erwerber, Eigentümer oder Verwalter beteiligt ist“ (§ 7 Abs. 1 BauO NRW).

Es gibt weitere Bestimmungen, bei denen eine entsprechende Genehmigung bei der jeweils zuständigen Behörde beantragt werden muss.

 

Teilungsvermessung

Ist die Teilungsgenehmigung, falls erforderlich, erteilt, kann mit der Teilungsvermessung begonnen werden. Diese besteht aus dem Außendiensteinsatz vor Ort, der von vor- und nachbereitenden Innendienstphasen eingeschlossen ist. Nach Abschluss dieser Tätigkeiten wird das Ergebnis der Arbeiten in der sog. Grenzniederschrift den Beteiligten vorgetragen. Hierbei handelt es sich um eine öffentliche Urkunde, in der die alten und neuen Grenzen festgehalten und die Abmarkungen der Grenzpunkte dokumentiert werden. Diese wird allen beteiligten Parteien im Rahmen eines Grenztermins vorgestellt. Bei diesem Termin findet die abschließende Beurkundung der neuen Grenzen (Grenzermittlung) statt.

Die technische Akte der Vermessungsarbeiten mit den Berechnungen wird zusammen mit dem urkundlichen Teil der Grenzniederschrift nach Rechtskraft der zuständigen Katasterbehörde zur Übernahme in das Liegenschaftskataster vorgelegt.

Zum Abschluss der Katasterübernahme stellt die Katasterbehörde den Fortführungsnachweis aus. Diese Information erhalten die Eigentümer:innen, der:die ÖbVI und das Grundbuchamt. Das Grundbuchamt übernimmt diese neuen Flurstücke in das Bestandsverzeichnis des entsprechenden Grundbuchblatts. Die Beteiligten können mit diesen Informationen den Kaufvertrag bei einem:einer Notar:in schließen.

 

Grundstücksvereinigung

Der Begriff der Grundstücksvereinigung beschreibt das Zusammenlegen von Grundstücken einzelner laufender Nummern unter einer neuen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.

Dieser Vorgang benötigt eine Antragsstellung des:der Eigentümer:in und ist nur dann möglich, wenn die Grundstücke eine örtliche und wirtschaftliche Einheit bilden und das Grundbuchamt zuvor bestätigt hat, dass eine solche Vereinigung mit den eingetragenen Rechten möglich ist.

Sie kann sinnvoll sein, da sie den rechtlichen und finanziellen Aufwand des:der Eigentümer:in unter Umständen reduzieren kann. Zudem ist sie häufig eine notwendige Voraussetzung für die anschließende Flurstücksverschmelzung.

Auch hier verfolgen wir den Ansatz, Grundbesitz so einfach wie möglich und so differenziert wie nötig zu führen.

Ein geeignetes Vorgehen besprechen wir gerne mit Ihnen.

 

Flurstücksverschmelzung

Bei einer Flurstücksverschmelzung entsteht aus mehreren einzelnen Flurstücken ein neues, größeres Flurstück. Hierfür müssen zwei Bedingungen erfüllt sein: Die Flurstücke müssen zu einem Grundstück gehören und den:die gleiche:n Eigentümer:in haben. Im Gegensatz zur Grundstücksvereinigung wird die Flurstücksverschmelzung von der Katasterbehörde durchgeführt.

 

Bauvorhaben

Bauantrag

Um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben umsetzen zu können, muss die Bauherrschaft bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag stellen. Dieser umfasst eine Vielzahl von Unterlagen, die durch die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) festgelegt sind. Während einige Dokumente von Architekt:innen und Statiker:innen erstellt werden, gibt es einzelne Bestandteile des Bauantrags, die eine Bearbeitung durch eine:n Öffentlich bestellte:n Vermessungsingenieur:in (ÖbVI) erfordern, da sie unter die hoheitlichen Vermessungen fallen. Das wichtigste dieser Elemente ist der amtliche Lageplan.

§ 62 BauO NRW 2018 legt fest, dass in einigen Fällen Bauvorhaben verfahrensfrei umgesetzt werden können. Diese Ausnahmen beziehen sich v.a. auf kleinere An- bzw. Umbauten sowie auf Objekte, die nicht zur Dauernutzung gedacht sind (z.B. Gewächshäuser oder Fahrgastunterstände für den ÖPNV).

 

Lageplan

Der Lageplan, der einem Bauantrag beiliegen muss, ist nach klar definierten Kriterien (siehe § 3 BauPrüfVO NRW) zu erstellen. Er bildet die aktuelle Ist-Situation des Grundstücks sowie das geplante Bauvorhaben ab und ermöglicht der Bauaufsichtsbehörde somit einen guten und schnellen Überblick über das Vorhaben. Mithilfe des Lageplans lässt sich die Übereinstimmung des Antrags mit geltenden Vorschriften abgleichen.

 

Baubeginn: Absteckungsarbeiten

Nach der Bewilligung des Bauantrags durch die Bauaufsichtsbehörde kann das Bauvorhaben umgesetzt werden. Damit das geplante Objekt an der dafür vorgesehenen Stelle passend errichtet werden kann, werden dem Bauunternehmen in zwei Arbeitsschritten wichtige Orientierungspunkte gesetzt.

Zunächst wird in der Grobabsteckung mithilfe von Holzpflöcken die Position des zu errichtenden Objektes markiert. Der so definierte Umriss sowie die angegebenen Höhen ermöglichen das gezielte Ausheben der Baugrube (Erdarbeiten).

In der Baugrube werden anschließend im Rahmen der Feinabsteckung Schnurgerüste von der Baufirma errichtet, die die Dimensionen sowie wichtige Achsen des geplanten Objektes umreißen. Diese Vorrichtungen ermöglichen dem Bauunternehmen eine sehr detaillierte Orientierung bei der Ausführung der Bauarbeiten.

 

Bauphase: Sockelabnahme

Während der Bauphase ist es der Bauaufsichtsbehörde nach § 83 BauO NRW 2018 gestattet, einen Nachweis über „die Einhaltung der Grundrissflächen und Höhenlagen der Anlagen“ (§ 83 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW 2018) einzufordern. Dieser Nachweis wird durch die sogenannte Sockelabnahme erbracht, die in den Bereich der hoheitlichen Vermessung fällt und somit nur durch u.a. eine:n Öffentlich bestellte:n Vermessungsingenieur:in (ÖbVI) vorgenommen werden darf.

Bei der Sockelabnahme wird folglich die Position der bereits entstandenen Grundfläche des Objektes festgestellt, mit der Baugenehmigung abgeglichen und entsprechend dokumentiert.

 

Nach Fertigstellung: sog. Katastergebäudeeinmessung (Gebäudeeinmessungspflicht gem. § 16 VermKatG NRW)

Nach der Fertigstellung des Bauvorhabens kommt ein weiterer Schritt auf den:die Eigentümer:in zu: die Katastergebäudeeinmessung. § 16 Abs. 2 VermKatG NRW bildet die Grundlage für diese Gebäudeeinmessungspflicht, die fordert, „das Gebäude oder die Grundrissveränderung durch die Katasterbehörde oder durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure einmessen zu lassen“. Dieser amtliche Nachweis der neu entstandenen Strukturen dient der akkuraten Fortführung des Liegenschaftskatasters und fällt somit unter die hoheitlichen Vermessungen.

 

Planungswesen; Grundlage: Geländeaufnahme

Zumeist für technische Zwecke oder aber auch als Abrechnungsgrundlage sind Geländeaufnahmen erforderlich, die in einem Bestandsplan nach Lage und Höhe dokumentiert werden. Hier ist die Berechnung eines digitalen Geländemodells (3D) mit Darstellung von Höhenlinien für anschließende Auswertungen oder weitere Planungen wichtig.

 

Öffentlich-rechtliche Sicherungen: Baulasten

Eine Baulast ist eine Erklärung des:der Eigentümer:in eines Grundstücks, die die Übernahme öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen umfasst. Konkret bedeutet dies, dass der:die Eigentümer:in im Hinblick auf sein:ihr Grundstück das „Tun, Dulden oder Unterlassen“ definierter Tätigkeiten, die über die bereits bestehenden öffentlich-rechtlichen Regelungen hinausgehen, zusichert (§ 85 Abs. 1 BauO NRW 2018).

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (also nicht im Grundbuch) geführt. Sie sind wichtige Kriterien, die bei der Bearbeitung eines Bauantrags unbedingt angemessen berücksichtigt werden müssen.

Für die Eintragung einer Baulast sind bestimmte formale Vorschriften zu beachten. So muss der Sachverhalt in einem amtlichen Lageplan dokumentiert sein und der Eigentumsnachweis über einen aktuellen (max. drei Monate alten) unbeglaubigten Grundbuchauszug erfolgen. Diese Unterlagen werden der Bauaufsicht zur Vorbereitung der Eintragung vorgelegt. Der Unterschriftstermin wird entsprechend vereinbart.

Die Beglaubigung dieser Erklärung kann auch von einem:einer ÖbVI durchgeführt werden.

Die neue Baulast wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam.

Entgegen des weitverbreiteten Missverständnisses, reicht die verbale Zustimmung „am Gartenzaun“ oder der Handschlag des:der Nachbar:in nicht aus.

 

Abmarkung

Als Abmarkung wird die Kennzeichnung der Grenzpunkte von Grundstücksgrenzen bezeichnet. Dieser Vorgang stellt einen Verwaltungsakt dar. Er darf nur durch autorisierte Stellen, u.a. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur:innen (ÖbVIs), vorgenommen werden.

Ist eine Abmarkung gesetzt, darf sie nicht durch unbefugte Dritte verändert, verschoben, oder entfernt werden. Ein solches Eingreifen stellt nach § 274 Abs. 1 StGB eine Straftat dar und kann geahndet werden.

 

Wohnungs- und Teileigentum; WEGs

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das Eigentum in zwei Kategorien geteilt: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Bei letzterem, das die eigentliche Wohnung betrifft, gibt es wiederum eine Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Teileigentum. Wohnungseigentum beschreibt das ausschließlich zum Wohnen genutzte Sondereigentum in einer WEG, während sich Teileigentum durch eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung auszeichnet. Dies kann beispielsweise eine Arztpraxis im Erdgeschoss eines Mehrfamilienwohnhauses sein.

 

Allgemeines

Datenschutz

Wir halten den rechtlich erforderlichen Datenschutz ein.

 

Kosten

Die Kosten für die Tätigkeiten im Bereich der hoheitlichen Vermessung werden nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertKostO NRW) berechnet. Hierbei handelt es sich um feststehende Gebührensätze.

Private Tätigkeiten werden nach Vereinbarung auf Basis der o.g. Vorschriften oder aber der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet.

Damit Sie besser planen können, erhalten Sie von uns nach einer ersten Beratung eine Kostenvorermittlung als Baustein für die Finanzplanung Ihres (Bau-) Vorhabens.

 

Aufsichtsbehörde

Im Rahmen der Öffentlichen Bestellung bildet die jeweils zuständige Bezirksregierung die Aufsichtsbehörde eines:einer Öffentlichen bestellten Vermessungsingenieur:in. Für uns übernimmt die Bezirksregierung Düsseldorf diese Funktion.

Die Zuständigkeiten der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur:innen in Nordrhein-Westfalen sind im Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (VermKatG NRW) sowie im Gesetz über die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure in Nordrhein-Westfalen (ÖbVIG NRW) festgelegt. Diese Gesetze bilden somit die rechtliche Grundlage für unsere Arbeit.

Zudem sind wir Mitglied in der Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen, die unsere berufspolitischen Interessen vertritt.